Kolik je daň z příjmu při prodeji nemovitosti?
Začněme tím, jak se vůbec daň z příjmu při prodeji nemovitosti vypočítává. Pokud jste fyzická osoba, sazba daně činí 15 %. Základem pro výpočet daně je rozdíl mezi příjmem a výdajem. Co to znamená? Běžně se jedná o rozdíl mezi prodejní cenou a částkou, za kterou jste nemovitost koupili (výdajem). V případě dědictví je výdajem dle §10 odst. 5 zákona o dani z příjmu cena určená znalcem v oboru nemovitostí ke dni nabytí nemovitosti (dědictví), a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Pro výpočet daně odečtete nejprve z prodejní ceny cenu určenou znalcem. Z tohoto rozdílu pak vypočítáváte 15 %. ALE POZOR! Odečíst si můžete i další výdaje – například náklady související s prodejem (právní náklady, znalecký posudek, poplatky realitní kanceláři) nebo prokazatelné náklady na opravu nemovitosti, které jste museli realizovat před samotným prodejem.
Jak zaplatit daň z příjmu při prodeji nemovitosti?
Žádné speciální přiznání nemusíte vyplňovat. Stačit vám bude běžné přiznání k dani z příjmu, konkrétně příloha číslo 2. Konkrétně se jedná o ostatní příjem spadající do §10 zákona o daních z příjmů. Daňové přiznání se běžně podává na finanční úřad v místě bydliště do 31. března. Daň je potřeba zaplatit také do tohoto data.
Aktualizace: Termín pro podání dani z příjmu byl v roce 2021 kvůli koronavirové pandemii posunut. V papírové podobě ho bude možné podat do 3. května, v elektronické verzi do 1. června.
Kdy jste od daně osvobozeni?
Od daně z příjmu při prodeji nemovitosti jste osvobozeni v případě, pokud nemovitost nebo družstevní byt vlastníte déle než 5 let. Pakliže jste nemovitost nabyli po 1.1. 2021, lhůta se prodlužuje z 5 na 10 let. Jedná se o tzv. „časový test“.
• Časový test u zděděné nemovitosti
Jak je to ale s „časovým testem“ u zděděné nemovitosti? Pokud jste nemovitost zdědili po příbuzném v řadě přímé nebo po manželce/manželovi, lhůta pro osvobození se zkracuje o dobu, po kterou byla tato nemovitost ve vlastnictví zůstavitele (osoby, po které dědíte). Jinými slovy – období, po které váš přímý příbuzný nemovitost vlastnil, se do časového testu započítává.
Jedná se o nejbližší příbuzné – tedy vaše rodiče, prarodiče, děti a vnoučata. Podle § 116 občanského zákoníku je příbuzným v řadě přímé každý potomek nebo předek, kdy jedna z takto kvalifikovaných osob pochází zrozením z osoby druhé. Nezáleží na tom, jestli se jedná o potomky (tj. syn, vnuk, pravnuk) nebo o předky (tj. otec, děd, praděd atd.). Nepatří sem příbuzní z řady pobočné jako jsou sourozenci, tety, strýcové, neteře, synovci, nebo pak další, ještě vzdálenější příbuzní.
• Prokazatelné bydlení 2 roky v nemovitosti
Od daně z příjmu jste osvobozeni také v případě, pokud jste v nemovitosti 2 roky před jejím prodejem prokazatelně bydleli. V případě dědictví se toto pravidlo vztahuje i na vašeho přímého příbuzného, po kterém dědíte – pokud v nemovitosti poslední dva roky prokazatelně bydlel, od daně jste osvobozeni také.
PŘÍKLADY:
1) Pan Novotný zdědil v roce 2020 rodinný domek po své mamince. Jelikož pro dům nemá žádné využití, rozhodl se nemovitost prodat. Maminka v domku se zahrádkou posledních 13 let bydlela a pan Novotný tím pádem splnil podmínku časového testu 5 let i 2 let bydlení zároveň. Od daně bude proto osvobozen.
2) Slečna Hubáčková zdědila byt po svém dědečkovi v roce 2021. Byt se rozhodla prodat, protože se jí hodí hotovost ke studiu. Její zesnulý dědeček byl vlastníkem bytu posledních 7 let, v bytě ovšem sám prokazatelně nežil, ale pronajímal ho. Slečna Hubáčková bude muset daň z příjmu při prodeji nemovitosti platit, protože se na ní vztahuje už nová lhůta časového testu prodloužená na 10 let. Pokud by ale s prodejem další 3 roky počkala, od daně bude osvobozena.
3) Pan Doubrava zdědil nemovitost po své mamince, která v nemovitosti prokazatelně jeden rok bydlela. Poté se do nemovitosti přestěhoval sám pan Doubrava a bydlel zde další jeden rok. V tomto případě splnil podmínku 2 let prokazatelného bydlení v nemovitosti a při prodeji bude od daně osvobozen.
4) Paní Lišková zdědila byt po své sestře. Jelikož se však nejedná o dědictví v přímé linii, nevztahuje se na paní Liškovou osvobození od daně. Paní Liškovou oslovil soused s nabídkou 4 mil Kč za nemovitost, paní Lišková se proto rozhodla byt prodat a tím pádem bude muset platit daň z prodeje nemovitosti. Znalecký posudek při dědickém řízení činil 3,5 mil Kč, paní Lišková prodala byt za 4 mil Kč. V tomto případě bude muset odvádět daň z tohoto rozdílu, tedy z 500 000 Kč. Daň bude činit 75 000 Kč.
Shrnutí
Zdědíte-li jakoukoliv nemovitost po přímém příbuzném, který nemovitost 5 let vlastnil (od roku 2021 je doba prodloužena na 10 let) nebo v ní 2 roky bydlel, při prodeji takové nemovitosti daň z příjmu platit nemusíte.
Nezapomeňte rovněž na oznamovací povinnost. V případě, že během jednoho roku zdědíte daňově osvobozený příjem vyšší než 5 mil Kč, je vaší povinností tuto skutečnost oznámit místně příslušnému finančnímu úřadu. Jinak vám hrozí pokuta až 15 % z hodnoty takového příjmu.
